В настоящее время одна из актуальных тем, связанных с отраслью жилищно-коммунального хозяйства – новые правила проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
25 декабря 2012 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения. Теперь на собственников помещений многоквартирных домов возлагается обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь на органы государственной власти субъекта Российской Федерации, а также органы местного самоуправления легла обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме.
Cпециалисты управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города отвечают на актуальные вопросы проведения капитального ремонта по-новому.
1. Как теперь будет осуществляться капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов?
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов теперь будет осуществляться в рамках программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края. Данная программа будет сформирована на 30-летний период и будет включать все многоквартирные дома, находящиеся на территории края, за исключением домов, признанных в установленном порядке аварийными.
2. Какие виды работ будут предусмотрены краевой программой капитального ремонта?
В программе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Хабаровском крае будут предусмотрены услуги и (или) работы по капитальному ремонту общего имущества. Если подробнее, то это ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома.
3. Как собственники помещений многоквартирных домов будут принимать решения о проведении капитального ремонта общего имущества дома?
Этот вопрос они должны решить на общем собрании собственников многоквартирного дома. Решение может быть принято по предложению лица, осуществляющего управление домом, регионального оператора или по собственной инициативе собственной инициативе. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляют собственникам помещений многоквартирного дома предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта. Эти предложения должны быть представлены не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с краевой программой капитального ремонта.
Не позднее чем через три месяца с момента получения предложений собственники помещений в многоквартирном доме обязаны их рассмотреть и принять на общем собрании решение, которым должны быть определены или утверждены: перечень работ по капитальному ремонту; смета расходов на капитальный ремонт; сроки проведения капитального ремонта; источники финансирования капитального ремонта. Если в установленный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
4. Какими способами формируется фонд капитального ремонта многоквартирного дома? Кто может являться владельцем специального счета?
Законодательством предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Владельцем специального счета может быть, во-первых, товарищество собственников жилья, в управлении которого находится один многоквартирный дом, либо несколько многоквартирных домов с общим количеством квартир не более 30, если данные дома расположены на земельных участках имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Во-вторых, это может быть жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом. Также владельцем специального счета может быть региональный оператор.
5. Когда собственники многоквартирного дома должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта?
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или на счете регионального оператора) должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования (размещения) утвержденной краевой программы, в которую включен многоквартирный дом. Сейчас это надо сделать до 1 мая. Если собственниками помещений многоквартирного дома такое решение не было принято, орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до истечения указанного срока созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Если собственники помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования (размещения) утвержденной краевой программы не выбрали или не реализовали способ формирования фонда капитального ремонта орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
6. Какие решения, кроме выбора способа формирования фонда капитального ремонта, еще необходимо принять собственникам помещений многоквартирного дома для формирования фонда капитального ремонта?
Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный постановлением Правительства края; перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный краевой программой капитального ремонта; сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных краевой программой капитального ремонта; владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Хабаровского края. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
7. Как осуществляется выбор способа формирования фонда капитального ремонта? Какие требования необходимо учесть? Какие вопросы должны быть включены в повестку общего собрания собственников?
Это решается также на общем собрании собственников многоквартирных домов. В повестку общего собрания должны быть включены следующие вопросы:
1) Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете должны быть следующие:
2) определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) определение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
4) определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Данные сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
5) определение владельца специального счета;
6) определение кредитной организацией, в которой будет открыт специальный счет.
8. Какие функции будет выполнять Фонд капительного ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае?
В ноябре 2013 года в крае появилась некоммерческая организация «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае». Она работает в целях создания условий для формирования фондов капитального ремонта, обеспечения организации и своевременного проведения капитального ремонта, Учредителем является Хабаровский край в лице министерства жилищно-коммунального хозяйства. Затраты по содержанию организации согласно Жилищного Кодекса несет краевой бюджет. С нормативными правовыми актами, необходимые для начала работы Регионального оператора и организации системы капитального ремонта можно ознакомиться на официальном сайте министерства жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края: www.gkh27.ru
О новых правилах проведения капитального ремонта
В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» на собственников помещений многоквартирных домов возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт домов. Органы местного самоуправления могут софинансировать капитальный ремонт дома, проводимый собственниками квартир.
Для реализации требований законодательства субъект РФ обязан принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех многоквартирных домов региона, работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. В рамках такой программы необходимо также создать регионального оператора (региональный фонд капитального ремонта), принять нормативные правовые акты, устанавливающие порядок организации проведения капитального ремонта, определить минимальный размер взноса для собственников жилья на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием средств фонда капитального ремонта. Наконец, требуется обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.
Процедуры и сроки. Не позднее двух месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта (предположительно, в период до 2014 года) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремонта. Первый - индивидуальное накопление – предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете многоквартирного дома, бенефициарами по которому являются все собственники помещений в данном доме. Второй – так называемая централизованная система капитального ремонта – предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда ремонта данного дома, а также за счет средств, сформированных из вносов собственников помещений в других домах.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции фонд ремонта распределяется между собственниками пропорционально уплаченным взносам. В случае смены способа формирования фонда ремонта дома, например, со второго способа на первый, т.е. на индивидуальное накопление, региональный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на специальных счет дома.
За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы многоквартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.
Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений многоквартирных домов по истечении четырех месяцев, следующих за месяцем опубликования региональной программы капитального ремонта.
Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таких решений не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.
Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта о выполненных работах, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками. Работы по капитальному ремонту также могут авансироватсья, но в размере не более 30 % от их стоимости.
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, причем в любое время.
О сборе средств на капитальный ремонт жилья
В соответствии с п.1 ст. 169 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
Согласно п.3 ст.170 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Кто выставляет счета на оплату взноса на капитальный ремонт? Откуда придёт квитанция?
Согласно ст.171 Жилищного Кодекса РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное установлено законом субъекта РФ.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, открытом на имя ТСЖ, осуществляющего управление многоквартирным домом и созданного собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах; осуществляющих управление многоквартирным домом ЖК или иного специализированного потребительского кооператива; регионального оператора, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счёт в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте принятие решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте, и, соответственно, представление платёжных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ч.2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт для собственника помещения в многоквартирном доме включается в плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Существует два варианта указания взноса на капитальный ремонт в платёжном документе:
- единый платёжный документ за все жилищно-коммунальные услуги;
- отдельный платёжный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.